칸막이방, 포름알데히드（甲醛）방, 보증금 반환난, 허위매물… 최근 몇년간 중국 주택 임대시장이 끊임없이 발전하면서도 많은 시장 무질서가 나타나 많은 세입자와 집주인을 곤혹스럽게 했다. 9월 15일부터 《주택임대조례》가 정식 시행되며 주택임대 활동을 더욱 규률하고 주택 임대시장이 고품질 발전으로 나아가도록 추진할 예정이다.

"우리나라 첫 주택 임대 분야 행정 법규로서 조례의 시행은 주택 임대시장이 거칠게 발전하던 단계에서 법치화·규범화된 새로운 단계로 전환됐음을 의미하며 '구매를 중시하고 임대를 소홀히 하는' 문제를 해결하고 '살곳이 있다'는 민생목표를 실현하기 위한 체계적인 제도 보장을 제공한다" 북경 부동산중개업협회 사무총장 조경상(赵庆祥)이 이같이 말했다.

현재 중국 도시지역 임차 인구는 2억명을 넘어섰으며 북경·상해·광주·심천 등 1선 도시에서는 임차 인구 비률이 상주 인구의 40%를 넘어선다. 주택 임대 시장의 총규모가 크고 운영주체가 다양하며 제품 류형과 서비스 방식이 더욱 다양해졌다.

주거환경은 주민들의 생활품질과 심신건강에 직접적인 영향을 미친다. 조상경은 "일부 임대 주택의 시설 로후화 위생상태 불량, 안전위험 등 현실적인 통증과 칸막이방, 포름알데히드방 등 돌출적인 문제에 대해 조례는 임대용 주택은 건축, 소방, 가스, 실내 인테리어 등 방면의 법률·법규·규정과 강제기준을 따라야 하며 임차 인원 상한선과 1인당 최저 임차 면적이 관련 기준에 부합해야 한다고 명확히 규정하고 비주거 공간을 단독으로 임대해 주거용으로 사용할 수 없다고 규정해 세입자가 안전하고 건강하며 비교적 쾌적한 주거 환경을 얻을 수 있도록 원천적으로 보장한다"고 말했다.

보증금 반환난 이 흔한 분쟁에 대해 조례는 "집주인이 보증금을 받는 경우 주택 임대 계약서에 보증금 액수, 반환 시간, 보증금 공제 상황 등 사항을 약정해야 한다"며 "주택 임대계약서에 약정된 상황을 제외하고 집주인은 정당한 리유 없이 보증금을 공제해서는 안된다"고 명확히 규정하고 주택 임대 중개기관과 네트워크플랫폼 운영자는 주택 임대료, 보증금을 대신 받거나 지불해서는 안된다고 규정했다.

주목할 점은 주택 임대계약서 작성에 대해 조례는 집주인에게 작성 처리 통로 즉 주택 임대관리 서비스 플랫폼 등을 통해 임대 주택 소재지 부동산 관리부서에 등록하는 방식을 제공하는 것 외에도 집주인이 처리하지 않았을 때 세입자에게 계약서 작성 처리 권한을 부여해 세입자의 현실적 수요를 충족시키도록 했다.

전문가들은 주택 임대계약서 작성은 임대계약서 관리 규범화에 도움이 되고 시장을 더욱 규범하고 임대 관계를 안정시키며 무단 임대료 인상, 보증금 감액, 폭력적 퇴거요구 등 무질서를 효과적으로 억제하고 '이중계약' 행위를 타격하며 매물 품질과 서비스 수준을 높일 수 있다고 말했다. 또한 세입자는 계약서를 바탕으로 공적금(公积金) 인출 등 공공 서비스를 향수할 수 있다.

조경상은 "임대 쌍방의 행동을 규범화하는 것 외에도 조례는 운영주체를 개인 집주인, 주택 임대 기업, 주택 임대 중개 기관, 네트워크플랫폼 운영자 네 가지로 세분화해 차별화된 감독을 실행하고 관련 운영 주체에 '무엇을 해야 하는지' '무엇을 해서는 안되는지'에 대해 요구했다"고 말했다.

주택 임대 계약서가 규정기간 련속으로 리행되려면 집주인은 관련 규정에 따라 해당 정책지원을 향수하고 세입자는 관련 규정에 따라 해당 기본 공공 서비스를 향수한다.

주택 임대 기업은 그 운영 규모에 상응하는 자기 자본, 직원과 관리능력을 갖춰야 하며 게시한 주소, 면적, 임대료 등 매물 정보는 진실하고 정확하며 완전해야 하며 허위나 오인될 소지가 있는 매물 정보를 게시해서는 안된다. 주택 임대 중개 기관은 그 운영규모에 상응하는 자기 자본, 직원과 관리능력을 갖춰야 하며 직원명단을 소재지 현급이상 지방인민정부 부동산 관리부서에 등록해야 한다. 네트워크플랫폼 운영자는 주택 임대 정보 게시자의 진실한 신원 정보를 확인해야 하며 책임을 리행하지 않으면 해당 처벌을 받는다.

청화대학교 부동산 연구센터 주임 오경(吴璟)은 "조례는 더욱 규범적이고 공정한 업계환경 조성에 도움이 되고 집주인 특히 주택 임대기업이 지속적으로 임대제품과 서비스품질을 높이고 주택 임대시장 공급측의 기관화와 장기화를 추진할 것"이라고 말했다.

감독 측면에서 오경은 "과거 한동안 각 도시는 보장성 임대 주택 방면에서 이미 자원을 대량 투입했고 조례는 지방 정부가 주택 임대 시장과 임대 업계 발전 과정에서 무엇을 해야 하고 어떻게 해야 하는지에 대해 더욱 상세한 지침을 제시했다"고 말했다. 조례는 임대시장 모니터링과 정보공개, 주택 임대활동 절차에 대한 관리, 주택 임대활동에 대한 감독집법 등 세 가지 방면에서 지방정부의 구체적인 직책을 명확히 했다. 임대료 방면에서 조례는 "시급이상 지방 인민정부는 주택 임대료 모니터링 메커니즘을 구축하고 정기적으로 행정구역 내 부동한 구역과 부동한 류형 주택의 임대료 정보를 공개해야 한다"고 요구했다.

조상경은 "조례 시행은 주택 임대 법치화의 중요한 리정표"라며 "다음으로 세가지 작업을 중점적으로 추진해야 한다. 첫째, 관련 정책을 조속히 제정해야 한다. 둘째, 조례의 보급과 홍보를 전면적이고 심도있게 진행해야 한다. 셋째, 현급이상 지방 인민정부 부동산 관리 부처가 주택 임대관리 서비스 플랫폼을 건설·완비하도록 독촉해야 한다. 그래야만 조례의 립법 본의를 락착시켜 법치화가 주택 임대 시장의 고품질 발전을 이끌 수 있다"고 말했다.

/신화사 

편역 라춘봉